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美国保障“负担得起的住房”

作者：吴向宏文章来源：不详点击数：更新时间：2007-9-19
	美国政府认为：如果一个住户的年住房开支超出年收入的30%，就属于“住房负担过重”。目前，上述比例在美国住户中已经平均降低到了23%。也就是说，美国基本上实现了“负担得起的住房”的目标。美国最早一批住房政策出台于上世纪30年代大萧条时期，它们无一例外，都是要设法增加住房贷款的供给。1932年的《联邦家庭贷款银行法》，在全国设立了12家“联邦家庭贷款银行”。这12家银行可以说是“银行的银行”，实行会员制，其运营模式是：12家联邦家庭贷款银行通过财政部发行专门债券，来低价筹集资金，再把这些资金以低息贷款的方式借给成员银行，供其发放住房贷款。显然，成员银行既然得到了低息的资金，再发出去的住房贷款，利息也就会跟着降下来。今天，美国共有8000多家金融机构是该体系的成员，占全国金融机构的80%。美国多数商业银行都要求30%左右的首付。一个刚参加工作的人要省吃俭用很多年才能攒齐首付。针对这个问题，1934年的《联邦住宅法》又创立了联邦住房局（今隶属住宅和城市发展部），其首要职能就是由国家出面，为低收入者住房贷款提供按揭保险。这项叫做“203（b）按揭保险”的政策一直持续到今天，凡购买中低价位的、自住用房的人，都可申请这项保险，从而大大降低购房首付，最低可达房款的3%。当住房贷款更便宜，首付更低，使得更多的居民能够贷款买房之后，还剩下一个问题是：大多数贷款周期较长，银行贷出去的钱要十几甚至几十年才能收回，也就无法继续发放更多住房贷款。为此，1938年另一家国有非营利企业（后来私有化但仍由国家监管）“房利美”成立了。房利美从银行手中购买尚未收回的按揭贷款，打包后变成债券出售，从而迅速收回资金。这个手法在金融上就是我们常说的“资产证券化”。它让商业银行迅速从冗长的还款周期中解脱出来，使得住房贷款的供给更加充沛。【《中国社会报》8月14日吴向宏文】
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